以伦敦为鉴:大城市控制规模为什么失败?

生活 傅蔚冈
城市的主政者在对城市进行规划时 不要与市场为敌 否则就会招致市场的惩罚



“伊丽莎白一世陛下命令,禁止或不允许任何人……在离伦敦城门3英里内的任何地方建造住房和公寓……没有任何一届的议院允许在这些地区建设生活区。”


16世纪80年代,英王伊丽莎白一世发布了一项影响伦敦发展的命令,该命令禁止任何人在离伦敦城门3英里内的任何地方建造住房和公寓。命令原文是这样的:“伊丽莎白一世陛下命令,禁止或不允许任何人……在离伦敦城门3英里内的任何地方建造住房和公寓……没有任何一届的议院允许在这些地区建设生活区。”


这是英国著名规划师阿伯克龙比在1945年为大伦敦制定远景规划时提到的一个细节。据说,这是伦敦历史上第一次控制城市规模。几年后,这一禁令又把控制范围拓展至离伦敦城7英里至10英里地区,并在斯图亚特王朝及克伦威尔共和国时期得到延续。为什么要控制建筑?无非是当局觉得当时的伦敦城人太多了,人在城市总要住在房屋里,控制了建筑物,人自然不会增加。




有意思的是,伦敦的城市规模并未得到控制。相反,随着工业革命的发生,伦敦的人口在19世纪至20世纪初迅速增长。维基百科的数据显示:在19世纪末和20世纪初,伦敦是世界上人口最多的城市,1939年第二次世界大战爆发前,伦敦的人口总数为861万5245人。


控制城市规模并未有效,却产生了其他后果:由于供给减少而导致的房价高涨,很多人不得不居住在大量低劣建筑中。然而伦敦的各种优势还是使人口源源涌入。但政府禁止提供新增住房,他们该住哪里?一些人很快发现了商机:在禁止区域内建造临时住房。这些住房是违法的,随时有被政府拆迁的危险,商家为了减少损失多使用劣质材料,但仍因人多房少而价格高涨。房主的房租收益足以弥补房屋被拆除和罚款的风险。




规划师阿伯龙比在其专著《大伦敦规划》中写道:“当克伦威尔和国王们看到房主们宁愿接受罚金,也不愿建筑物被拆除时,这一法规最终变为无效,控制城市扩张的一切尝试都付诸东流。”


有意思的是,尽管阿伯龙比自己对这些控制城市规模的举措不以为然,但是他在《大伦敦规划》中,采取了类似的做法。具体来说,是从城市内环疏散人口,并严格控制新增住宅用地和工业用地;郊区环也将不再新增人口,所有从内环疏散的人口进入伦敦周边的乡村环,在这一个地区规划8个卫星城,共规划安置50万人口。


阿伯龙比的规划确实使得伦敦人口大规模减少。2011年人口普查时,伦敦市区常住人口为817万3941人,包括大伦敦边界外的市区,则共计为978万7426人,整个伦敦大都会区的人口约在1200万至1400万人之间。


当然,伦敦市区人口的减少还与二战后的郊区化有关。但最大的原因还是伦敦市区控制住宅供应的举措,使得市区内的房价持续上涨,很多人不得不走向郊区。目前伦敦已经成为世界上房价最为昂贵的城市之一。


据2016年英国《独立报》的报道,房产顾问公司 Savills在针对伦敦周边 314 个车站附近的不动产价格调查后结果发现,平均乘车通勤时间每缩短 1 分钟,居住地的房价就增加逾 3048 英镑。伦敦市中心当时的年平均房价为60.6万英镑,相比之下,距市中心通勤时间在半个小时内的地区房价,平均为 45.8 万英镑。若通勤时间拉长至 60 到 69 分钟区间,当地的平均房价则降至 33.7 万英镑。因此,尽管更多的人离开了伦敦中心城区,但是由于更多的就业机会还是留在市中心,因此实际结果是大家不得不花费更多的时间在通勤上。


之所以花费这么多篇幅来讲述伦敦的规划史,无非是想说明一个道理,城市的主政者在对城市进行规划时,不要与市场为敌,否则就会招致市场的惩罚。当伊丽莎白一世禁止在伦敦城墙周围3英里内建房时,那些到伦敦谋生的人就不得蜗居在由劣质材料搭建的临时建筑里;当伦敦内环严控人口时,那些从这个区域搬离出去的人就不得不承担更多的通勤时间,那些想离工作地更近的人不得不承担更高的房价。但是,没人选择离开。


本文作者系上海金融与法律研究院研究员


  • 皇冠正网
  • 喜来登
  • 盈博
  • 曼哈顿娱乐城
  • 百家博
  • 永隆国际
  • 去澳门娱乐城
  • 红桃K
  • 回力娱乐城
  • 处女星号
  • 人人乐娱乐城
  • 太阳城亚洲
  • 金沙娱乐城
  • 同花顺娱乐城
  • 博E百娱乐城
  • 百胜国际娱乐城
  • 保时捷娱乐城
  • 金牌娱乐城
  • 盈丰国际娱乐城
  • BET365
  • 88娱乐城
  • 888真人
  • 博狗亚洲
  • 壹贰博娱乐城
  • 明陞国际娱乐城
  • 大发体育
  • 大发娱乐城
  • 金宝博娱乐城
  • 易发国际娱乐城
  • E乐博
  • 开心8
  • 乐天堂娱乐城
  • 瑞丰国际娱乐城
  • 智尊国际娱乐城
  • 来博娱乐城娱乐城
  • 博士娱乐城
  • 同乐城娱乐城
  • 鸿博娱乐城
  • 博客国际娱乐城
  • 威廉希尔
  • 乐透世界
  • 新利娱乐城
  • 韦德亚洲娱乐城
  • 博发娱乐城
  • 爱赢娱乐城
  • 爱拼娱乐城
  • 瑞博国际
  • 百胜国际保时捷娱乐城
  • K7娱乐城
  • 大世界
  • E世博
  • TT娱乐城
  • 云鼎娱乐城
  • 新澳博娱乐城
  • 战神娱乐城
  • 3U娱乐城
  • 任你博
  • 新2娱乐城
  • 优博娱乐城
  • 新太阳城
  • 天天乐娱乐城
  • 博九娱乐城
  • 伟易博娱乐城
  • 99真人娱乐城
  • 闲和庄娱乐城
  • 马牌娱乐城
  • 大西洋城娱乐城
  • VWIN娱乐城
  • 天博娱乐城
  • 天上人间娱乐城
  • 立即博娱乐城
  • 百樂坊娱乐城
  • 凤凰娱乐城
  • 新濠娱乐城
  • 喜达娱乐城
  • 东方夏威夷
  • 金赞娱乐城
  • CEO娱乐城
  • 菲彩娱乐城
  • 龙博娱乐城
  • 伟博娱乐城
  • 凱旋门娱乐城
  • 利高娱乐城
  • 速博娱乐城
  • 新世纪娱乐城
  • 金都娱乐城
  • KK娱乐城
  • 环球娱乐城
  • 易盈娱乐城
  • 金榜娱乐城
  • 永利娱乐城
  • 宝马会娱乐城
  • 圣淘沙娱乐城
  • 宾利娱乐城
  • A8娱乐城
  • 皇家金堡娱乐城
  • 卡迪拉娱乐城
  • 总统娱乐城
  • 利澳娱乐城
  • 白金国际娱乐城
  • 欧华娱乐城
  • 维也纳娱乐城
  • 大玩家娱乐城
  • 时时博娱乐城
  • 巴登娱乐城
  • 御匾会娱乐城
  • 百家博娱乐城
  • 财神娱乐城
  • G3娱乐城
  • 喜来登娱乐城
  • 皇城国际
  • 宝龙娱乐城
  • 金冠娱乐城
  • 五湖四海娱乐城
  • 星期八娱乐城
  • 女神娱乐城
  • 拉斯维加斯娱乐城
  • 贵族娱乐城
  • JJ娱乐城
  • 金钱豹娱乐城
  • 钱柜娱乐城
  • 金百亿
  • 博乐线上娱乐城
  • 凯斯网娱乐城
  • 皇室国际
  •