贷款已被房地产包场,中国经济进入“砖本位”

反观 财迷姐
这种金融空转会给中国经济带来恶劣影响

如果说存在着一件比买房更能让中国人投入热情的事,那一定是贷款买房了。

 

8月12日,央行公布七月金融数据。包括固定资产投资,民间固定资产投资,M2增速,新增贷款在内的,几乎所有经济数据都在下跌。中国经济的下行趋势再明显不过,但最让人大跌眼镜的是一组数据的对比:7月人民币贷款增加4636亿元,其中住户部门贷款增加4575亿元,短期贷款减少197亿元,中长期贷款增加4773亿元(房贷);而非金融企业及机关团体贷款减少26亿元,为十年来首次出现负增长。

 

简言之,7月全国新增的贷款全是房贷,住房按揭贷款是新增贷款的唯一主力,其他贷款都是负增长,而房地产以外的实体经济完全没有从金融系统中获得资金。在经济下行的大背景下,企业抱持悲观态度,减少生产投入。而在企业退缩的同时,居民购房贷款撑起了一片天。

 

海通证券宏观分析师姜超在研报中表示,居民中长期贷款规模已经超过各部门贷款的总和,反映了前期地产火热带来的滞后拉动作用。但4月份以来地产销售额增速已经开始大幅回落,7月虽小幅反弹但难改长期下行趋势,而且当前中国居民购房边际杠杆率已经达到42%,接近美国金融危机期间的峰值水平,所以居民房贷高增长的状态难以长期持续。

 

在百业俱衰的时间点上,房地产再次显示出了它“支柱产业”的属性,说起资产的保值增值,第一个想到的还是买房,特别是在一线城市买房,过去的十年房价在众人的唱衰中一路飙升,而在经历了无数次打脸之后,人们似乎又走向了另一个极端,坚信房价(特别是一线城市)永远上涨。

 

社科院城环所副研究员王业强认为,现在一线城市的房地产已不再像一个必需品,越来越像金融品。因为没有良好的未来预期,居民手中的钱不会轻易投资,而是选择购买一线城市房产这一“金融品”,先不论房价是否会一直涨下去,单说央行释放的流动性全都注入了楼市,而实体经济依然缺少资金、寸步难行,这种金融空转会给中国经济带来恶劣影响。

 

一.泡沫到底存在吗?

 

七月末,正午故事推出了一篇特稿《北京买房十三年》,讲述了一位70后房地产从业人员在北京的置业经历,其中的一句话让人印象深刻——“如果你买了刚需类和改善类需求的这两种房产,它一定会涨价。因为总会有后进这个城市的人,为先进这个城市的人买单。”

 


关于一线城市房价是否存在泡沫的问题,各路专家有不同的答案:

 

中金公司梁红认为,中国的总体房贷杠杆率及全民负担能力目前还未超出合理范围,但目前房贷存量年同比31%的增长的确高出长期可持续的水平,其中不无隐忧,并已引起了相关部门的关注。因此,我们不能排除在房价上涨较快的城市房产和房贷政策进行调整的可能性。

 

著名经济学家、国民经济研究所所长樊纲却指出,这一轮的房价暴涨不能简单归结于货币超发。如果说买房的钱多数来自贷款,可以说是超发,但如果买房的首付有收入基础,那就值得分析。樊纲指出,在一二线城市暴涨的同时,另一些城市同样面临着去库存的问题,所以房地产市场的暴涨需要综合很多因素去分析,并不能简单归结于货币超发。

 

中国银行业协会首席经济学家巴曙松对中国居民当前过高的杠杆率表达了担忧,巴曙松认为:中国在2015年底的居民房贷收入比已经高达46%,已经超过日本的泡沫时期的水平,而且目前仍在飞速上升,如果房贷增速维持在25%到30%的增速,我们预计到2020年,中国的房贷收入比会达到美国次贷危机时期的水平。

 

海通证券首席经济学家李迅雷认为,人口老龄化和流动人口负增长,表明房地产泡沫迟早要破,只要存在市场,且作为一个相对自由的市场,价格波动就难以人为控制。尽管居民房贷比去年同期增加了一倍以上,但不能因此而断言房地产还将繁荣依旧。就像去年上证综指在5000点以上的时候,场内和场外融资也是异常火爆,融资规模创下历史新高,但换来的却是股灾。

 

二.什么是流动性陷阱?

 

7月的M1和M2,分别增长25.4%和10.2%,极大地低于预期。

 

M1,是企业账户上的活期存款,也就是活钱。M1越多,也就意味着企业躺在账户上的钱越多,企业钱没有花出去,投资就少,没有人投资,经济自然不会好。

 

今年的两会政府工作报告中,提到的M2增速是13%左右。结合前几天发布的7月份CPI,只有1.8%,已经连续三个月下行。按照以往的逻辑,央妈该出来放水了,要么降息,要么降准。

 

中国对货币超发带来的繁荣有极大的依赖,每次应对经济减速,央行祭出的法宝都是货币刺激,1992-1993年、1998-1999年、2002-2003、2009-2010年年如此,在2015年的股灾,以及2016年的经济低迷时,依然还是这一招。

 

但是,央妈这一次恐怕不能这么依葫芦画瓢。因为这些奇葩的数据,完全不能以正常逻辑去理解。

 

当2900多只A股当中,近一半的上市企业,一年的利润还不如京沪的一套房子,许多上市公司,一年的利润还比不上京沪一套房子的升值空间。那么,这个时候放多少的水,都会流向房地产市场。房地产吸纳一切的漩涡不终止之前,放水,只会将人们对房价上涨的恐惧无限度地放大。

 

房地产是吗啡,给中国经济问题做手术的时候扎一针,缓解一下疼痛是可以的。

 

但是,若因此而上瘾,一发而不可收,彻底了依赖上了这个毒品,那么,我们将会把自己置于危险之境地。这样的局面,不适可而止的话,房地产恐怕最终成为毁掉中国经济的洪荒之力。

 

事实上,市场根本不缺钱,只是不肯花钱,这也是领导说的流动性陷井。

 

三.房价真的在涨吗?

 

在一片争议声中,有人提出了观察房价的新思路。因为M2的过量发行,目前中国的货币量已相当过剩,这些超发的货币或多或少推高了房价,所以我们要用黄金计价,衡量楼市的涨跌。

 

事实上以黄金计价的的房价在去年12月就已经见顶,之后在一路下跌。这个时候应该撤出房地产,转为持有人民币黄金资产,等到以黄金计价的的房价跌到底部,再撤出人民币黄金资产,进入房地产。

 

以黄金计价的美国房价和美元指数在趋势上高度一致。以黄金计价的美国房价在2011年7月触底反弹,而美元指数在2011年6月初筑底反转,二者底部的时间高度接近,其顶部的时间也高度接近。

 

这意味着,本币汇率筑底是以黄金计价的房地产价格筑底的关键。只要人民币汇率还在下行通道,以黄金计价的房地产价格就会继续探底,而眼下黄金计价的中国房地产价格是在山顶位置。

 

很多人在纠结房价还在暴涨,认为买了就赚到了。这是因为他们被房子的名义价格迷住了双眼,以人民币计价的房价确实在涨,但是要看清房地产的大拐点,用人民币计价的房价是看不透的,应该用黄金计价的房价。

 

四.中国经济正在“脱实向虚”吗?

 

企业部门贷款负增长,这意味着企业部门无利可图,未来资产负债表通缩和就业形势会更加严峻。还有一个重要的信息,就是企业部门在去杠杆。最新数据显示,房地产开发投资完成额累计同比也跌到了历史最低水平,这意味着房地产开发商也在去杠杆。而与此同时,中国的房贷/GDP在过去几年呈加速上升态势,2012年以前尚不到15%,2016年底将超过25%--创下历史最高纪录,达到日本地产泡沫顶峰时的水平。目前中国居民房贷收入比0.46也是历史记录,已超过日本房产泡沫时期的水平。

 

北京一位大型券商副总分析,上半年住户部门加杠杆,其实就是在靠房贷稳增长,企业贷停滞是预期内的,供给侧改革就是要实体经济去杠杆、传统行业去产能、房地产去库存。这个数据与权威人士讲话和政策调整的导向是一致的。

 

整体而言,去库存仍然是房地产市场的主基调。房地产的去库存压力主要集中在三四线城市,需要严控房地产企业的杠杆率。但目前一二线城市的房地产依然火爆,一二线城市需要的是盘活存量土地,扩大土地供给。

 

北京一位绩优基金经理认为,整个7月的信贷市场靠房贷托起,贷款流向房地产领域,其他行业缺乏增长,后续的经济压力将会很大。

 

因此,综合来看,房地产7月以来持续回落,投资、施工、竣工等数据增速有所下降,销售增速也有回落,但依然很高,带动了房地产的去库存。房地产的投资增速可能会逐渐下降,未来将对经济形成非常大的下行压力。

 

 

资料来源:《财经》、《凤凰财经》、《长盛说房》、《价值线》

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