楼市弥漫焦虑,平静表象下暗流汹涌

反观 崔一凡
“没有人,没有人敢赌房价真的下跌”


谁敢赌房价真的下跌?


几场秋雨落下,北京的暑气渐消。雾霾如期而至,带着白色口罩的年轻人在这座城市川流。浓重的霾让小李看不清对面的高楼,这种不确定感让他愈发焦虑。

 

焦虑始于9月30号,北京出台楼市调控新政。购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,二套房家庭,首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

 

新政如同一个突如其来的客人,打破了派对气氛的平衡,引起了各方的警觉和观望。在这个敏感的时间点上,买家、卖家、中介都不敢轻举妄动,刚需、投资客分别有各自的焦虑。充斥于当下楼市的,是一种纠结感,是各方心理的博弈和耐性的较量。

 


调控的威力已开始显现,刚需不幸中枪

 

按理说,小李夫妇属于典型的“别人家的孩子”。从南方小城考入北京高校,毕业两年成了IT白领,拿到了北京户口,两人加起来有三万多的月收入。

 

婚事将近,双方父母都不忍心再看他们住狭小逼仄的出租屋。卖了家乡空余的房子,又找亲戚接济,东拼西凑了100万供他们在北京买房。

 

当然,这只是首付款。他们看上了回龙观一套300多万的二手房,按原先30%的贷款比例,首付勉强填上。之后的生活,就要靠这两个工薪家庭长大的孩子自己经营了。除去每月一万五的还款,他们的工资足够在北京过还算体面的生活。

 

九月中下旬,他们与房屋业主签订了合同,依照惯例,合同里定了5万元的违约金。之后,排号、过户、交税都在计划之中。但新政一出,小李立马慌了。这意味着他的首付金额抬升了近20万。

 

20万,对于初入社会,成长与小城市工薪家庭的夫妻来说,实在无力弥补。况且为了凑够一百万的首付,双方父母早已透支了钱袋。他无法补上20万的窟窿,更不想白白付给业主五万元违约金,虽说签了合同就具备法律效力,但客观情况确实已不允许他履行合同。

 

“真的不容易,我理解他们。”作为业内资深的房产律师,胡文友经手过大量因政策变更导致的房屋弃购案例。930新政出台之后,胡律师已经接待了近二十位准备弃购房屋的客户,小李便是第一个来咨询的。

 

抱着试一试的想法,小李曾去找业主沟通,希望能取消合同。但业主的态度很明确:不同意。“这其实也可以理解,他也怕房价跌啊,”胡律师说。

 

如小李这样的退房者不胜枚举,据《21世纪经济报道》记者了解,国庆节后,很多楼盘都接到了购房者的退款申请。某些楼盘甚至接到数十位已经交付定金或交完首付、签订了合同但尚未办理下来贷款客户的退款要求,涉及金额2亿-3亿元。

 

市场的情绪体现在数据上。十一长假期间,北京二手房的网签量明显低于前三个月的周末、节假日的交易量。国庆节后三个工作日,二手住宅的网签量分别为784套、905套、912套,明显不如此前每日千套以上的表现。

 

新房也遭遇了同样的尴尬。据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2016年10月上旬,北京全市新建商品住宅共网签560套,与上月同期相比大幅下跌了68.7%,与去年10月份同期相比则下降了45.8%。

 

另据58同城、赶集网和安居客的调查报告预计,房价在成交量下调1-2个月后,会出现明显松动的可能性。特别是当下楼市的投资需求比例高的情况下,投资者可能会快速售出已有房产获利。

 

那么,房价真的会跌吗?

 

 

短期投资客计划撤出

 

“我从08年开始做这行,从来没见房价真正跌过”,从事房产中介的孙先生用不容置喙的语气告诉我。事实也的确如此,中国的商品房自出现之日起,就一路高歌猛进,在近二十年的时间里担当着国民经济的支柱。特别是在2008年央行开闸放水之后,房价以倾盆之势淹没了实体经济的良田,也一次次冲破了民众对于房价下跌的预判。调控成“空调”,便是对以往数次稳房价政策最生动的诠释。

 

但财经主持人姚长盛察觉到这次政策与以往的不同之处——第一,多个城市几乎在同一时间出台调控,这是2010年以来规模最大的一次,但动作比2010年要整齐得多,这是一致行动;第二,这是唯一一次经济下行还没有结束的时候进行房地产调控,往年在经济不好的时候会启动房地产,但目前中国经济的L底可能会持续很长时间。“这次一定是中央要求的,资产泡沫不能再大了”,姚长盛说。

 

孙先生对这次政策的特殊性并没有太多察觉,他打开电脑,给我看近期的房价走势。总体趋稳,甚至有个别楼盘涨价。但孙先生无法反驳的是订单数量的减少,上个月这家门店签了20多个客户,而十月的上半月,只成交了寥寥5单。门店里也没有往日那样热火朝天,闲着的中介会有一搭没一搭的聊天,有的则在玩手机。

 

新政出台之后,孙先生就不断接到自己客户打来的电话,他们的焦虑从孙先生的手机中喷涌而出:“你说房价会跌吗?会不会有风险啊?”孙先生回答,“出门开车也有风险,你还开不开了?”

 

话虽如此,但这次调控对投资客的打击显而易见。在姚长盛看来,这次调控影响最大的地方是环京地区,原因很简单,在这里买房的多为投资。

 

因为北京的限购措施,很多没有北京户籍的购房者只得在北京周边的燕郊、大厂、固安等地购房。一般情况下,这些购房者依然会选择租房住在北京本地,环京的房产只用于保值或投资。新政一出,带来的不仅仅是首付额度的提高,最重要的是,它带来了房价下行的预期,而没有哪位投资客愿意高点买入。

 

目前,环京地区的二手房业主看不到涨价空间,纷纷出手卖房,燕郊的二手房挂牌量呈现上升趋势。链家数据显示,9月30日挂牌量为9000套,一夜之后的10月1日增加至9145套,10月7日的挂牌量为9676套。

 

“预期改变了,大家(买房的)速度慢下来了,慢慢带动价格会稍微稳下来。”姚长盛对房地产新政的效果抱持乐观态度。

 

各方博弈,没有人敢赌房价真的下跌

 

“现在就是买家卖家互相博弈的一个时间段”,多年的房地产报道经验培养了姚长盛敏锐的市场嗅觉。在他看来,当一项政策出台后,市场的反应并不会如大多数人想象中迅疾猛烈,它是一个相互试探、相互博弈、比拼耐力的过程。

 

买方和卖方总会有一个先绷不住。亚洲金融危机之际的香港,就是因为卖方先泄了气,“一旦卖家有一个开始卖,就会带动第二个,慢慢就会形成抛售的一个潮,当时(香港房价)下降了60%多”,姚长盛回忆道。

 

市场一旦形成抛售潮,恐惧就如同硫酸侵蚀每一个房屋持有者。胡律师记忆中最有钱的一个客户,曾在几年前按合同退掉了一套20%违约金的房子,“就是怕跌的比违约金还多”。那套房子的原价是1000万,他最终赔付业主200万。

 

大陆不同于香港,姚长盛之所以说“价格会稳下来”,是源于他对中国房地产市场性质的认知。“它并不是完全市场化的”,市场若出现大幅下跌,政府一定会像当下一样,采取措施稳定房价。

 

但这也要取决于政府的后续政策,姚长盛预测,接下来政府将着力收紧信贷,力求不让太多的银行贷款流入楼市,“不收紧的话前面说的话白说”。

 

“我们的政策是为了确保金融稳定和控制金融风险,不是为了简单的挤房地产泡沫”,姚长盛分析道。孙先生也有相似的观点,且更多得体现在“长远看,房价不会跌”的论断上。现在找他咨询的短期炒房客明显减少了,但刚需或计划长期持有的投资者依然抱有购房的打算。

 

过往的调控经历就像一次次喊“狼来了”的孩子,喊到现在没人相信了。刚需们相信房价未来依然会维持涨势,很多用于自助的购房者利用当下的观望期多看几套房子,同时他们也在密切注意着市场的风吹草动,他们像一群饥饿的猎豹,时刻保持警惕,时刻心怀焦虑。

 

小李的焦虑感没有之前那么严重了,因为胡律师告诉他,这种情况属于情事变更,即政策发生了变化,可以变更或者取消合同,不用交违约金。现在,小李准备再去找业主协商,把合同取消之后,他就要继续看房了,找一套付得起首付的房子,尽快买下来。

 

“为什么不等等看,万一过段时间便宜了?”

 

“没有人,没有人敢赌房价真的下跌。”姚长盛说。

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