面粉贵过面包,地方政府是不是房价上涨的罪魁祸首?

反观 崔一凡
面粉贵过面包,地方政府是不是房价上涨的罪魁祸首?


当舆论猜测房价何时见顶时,8月17日,诞生于上海静安区的新地王再次让所有悲观者闭嘴。融信中国豪掷110.1亿元,刷新了半个月前浦东机场附近地块总价,新地王整盘保本售价将高达17万每平米。值得一提的是,去年上海的人均年收入为15.5万元,这意味着,不吃不喝一年买厕所的好日子也过去了。


房子成为了时代隐喻,房地产市场也变成了一幕巨大的人间喜剧。数不清的理论和数据看得人头昏脑涨,但当我们回到经济学的本源,从供需关系着手,我们会发现什么呢?

 

供过于求时,商品价格下跌,供小于求时,商品价格上涨,看不见的手会将价格调整到适当位置,以保持供需平衡。回头来看房子,连续十几年的上涨证明了中国的房地产市场供小于求,这其中发生了很多故事,比如人均收入上涨,比如城镇化、人口迁移,这些先略去不表,简单来说,就是要买房的人多,而房屋数量少。

 

既然房子少,按照市场规律,房地产商会建更多的房子以获取利润,但真实的市场毕竟不是纸上谈兵,建房子有一项必不可少的要素——土地。而中国的土地资源由政府严格管控,开发商要以竞价的方式从政府手中购入土地。地王的频繁出现可以看出土地出让金的逐年攀高,有统计显示,10年前地价在整个房价中大概只占20%,近几年则上升到60%甚至更高。华远地产董事长任志强多次就土地出让事宜“开炮”,认为土地出让金是推高房价上涨的“罪魁祸首”。

 

一、土地真的稀缺吗?

 

与多数人的直觉相反,即使是在13亿人口的中国,土地也是完全够用的。我们小时候总被教育“中国人多地少,土地资源紧缺”,这也被称为基本国情之一。但根据权威数据统计,我国建设用地面积约35万平方公里,占国土面积的3.6%;其中城市建设用地面积约4.7万平方公里,仅占国土面积的0.49%。而就在这样狭小的区间内,居住着全国将近一半的人口。

 

事实上,“人多地少,土地资源紧缺”的论断,仅仅是针对耕地面积而言的。建国初期,粮食短缺,能获取更多优质土地种粮食才是当务之急。而现在,随着粮食产量的提高,国际贸易的发展,粮食已不再是主要问题。对于城市发展而言,“人多地少”纯属误读,即使不触碰20亿亩耕地红线,用于发展的土地也是绰绰有余。


之前我们了解到,房价上涨的一个重要原因是地价居高不下,那么政府只要多供给一些土地,地价自然下降,房价也会随之下跌了。没那么简单,中国特色的土地制度是,国家是最大的土地所有者,在政府垄断土地的情况下,对建设用地供给实行严格的计划管理,保证了土地的稀缺性,也就是说,在这种情况下,政府可以将土地卖给开发商或者给银行作抵押物以换取资金。

 

社科院金融研究所研究院易宪容认为,土地价格暴涨实际上是地方政府与房地产开发商合谋的结果。因为地方政府借房价上涨,与房地产开发商一起合谋推高土地的价格,最受益者是地方政府。这不仅会引诱相应城市的房价继续上涨,引诱更多的住房投机炒作者涌房地产市场,而且也会进一步推高土地的价格,造就土地市场的繁荣。

 

总而言之,土地是富余的,这些土地本可以用来建设更多房屋,但政府通过人为手段控制土地供应,造成了建设用地稀缺的现象,今年第一季度,上海仅供应土地(不包括工业用地)42.48公顷,比去年同期下降67.43%,为五年来最低值。其中住宅供应面积为27.15公顷,比去年同期下滑72.39%。土地市场供小于求,必然导致地价飙升,而不断涌现出的地王只不过是“狼多肉少”的情况下那几匹最强壮的狼。

 

经济学家马光远也撰文写道:“上海其实不缺地,但在土地供应大幅度减少的情况下,开发商只能哄抢有限的供应。今年前7个月,上海完成供地计划的30%,这种人为制造短缺的情况下,不出地王倒是奇怪了。”

 

二、政府为什么人为制造“土地稀缺”?

 

政府垄断土地有它的成功之处。事实上,不管是日本、韩国,还是新加坡、台湾,都实行了与中国大陆类似的、强有力的土地资源管制手段。那些缺少土地管制的国家大多违章建筑横行,贫民窟遍地。比如刚刚举办奥运会的巴西,贫民窟紧挨着里约热内卢的繁华街区,由此衍生的卫生、暴利犯罪及社会问题数不胜数。

 

政府对土地资源的管理还有一个更重要的作用,即提供推动城市化的初始资本。分税制改革实施之后,财权收归中央,地方政府利用土地信用获取资金推动城市化建设,那些拉动地方GDP增长的基础设施投资,棚户区改造,城镇化建设,大多是由地方“土地财政”来买单。据统计,2012年各地方政府“土地财政”收入为2.7万亿,比土地财政规模更大的是以土地为信用的相关抵押贷款,达6万亿,而同期中央税收只有11万亿。如此看来,“房地产是中国经济支柱产业”的论断所言非虚。

 

以GDP为导向的发展模式和巨量的借贷让地方政府陷入了卖地-还款-再借贷的恶性循环中,一些地方政府不得不刻意将地价炒高以便支付银行贷款,之后再向银行抵押地块,从而获得后续发展资金。以北京为例,在《中国经济周刊》2014年发布的《土地财政依赖度排名》中,北京排名全国第六,土地偿债占政府总债务量的50%-60%,规模达3600亿元。

 

地方政府的巨额赤字已经成为亟待解决的问题,以往地方政府希望多卖地,以赚取更多资金,为此经常与国土资源部门讨价还价,甚至虚报预期人口。但近来地方与中央达成一致,尽量减少投放市场的土地资源,最有可能的解释是,地方政府意识到了保持土地价值的重要性,一旦土地超发,价格下跌,那么再想通过土地盈利将变得非常困难,这可能会导致政府债务大规模违约,从而引发系统性风险。

 

事实上,不只是地方政府,整个中国社会都面临着巨大的债务问题。最近几年,中国银行业大多数的抵押贷款都与房地产相关。央行发布的金融数据显示,今年7月新增的4636亿元贷款几乎全是房贷。

 

房价和债务问题相伴相生,成了一条绳上的蚂蚱。易宪容也认为,就当前中国的债务率来说,只要房价不下跌,银行与房地产相关的贷款都是优质资产,发生危机的概率不会太高。但是,如果中国的房地产泡沫破灭,与房地产相关的债务风险立即会暴露出来。

 

三、重庆是怎么做的?

 

重庆的人口超过3000万,每年主城区人口也要增加几十万,可以算得上西南地区最有竞争力的城市。近两年经济发展迅猛,GDP增速已经连续两年位居全国第一,人均薪酬只比北京少约1200元,但房价却始终稳定在6000-7000元每平米。这是北上深十几年前的水平,现在在北京买一套房子所花的钱,可以在重庆的相同地段买7.5套相同面积的房子。

 

有数据显示,五年来重庆的房价只上涨了12%,而同期的一二线城市、省会城市房价飙升,重庆作为一个直辖市几乎成为了中国一二线城市房地产的价格洼地。重庆能取得如此成绩与市长黄奇帆的房价调控政策密不可分。


为了缓解城市用地紧张的情况,黄奇帆上任后不断增加供地,重庆目前每年会增加14%的城市建设用地,大量的供给平抑了地价,地价上不去,房价自然不高。其次,重庆的保障房供地占比达到22%,远高于上海的14%,保障房成本低,租金低,建得多了,自然失去了炒房的基础。

 

对于重庆的楼市调控,黄奇帆曾这样解释:“调控地价十分重要,别以为地价高了赚钱,政府收入高了就是好事,它是个好事,但如果唯利是图,一根筋把地价推高,长远就使得房地产价格过高,工商企业房产资源成本过高,最后使得这个地方工商经济萧条,无法良性运作,这地方的人气都转到了泡沫房产,而不务实业,最后毁坏了整个城市发展的方向,后果就很严重。”

 

另外,重庆的房产税也是一大亮点,住宅单价在均价三倍以下的收0.5%房产税,三倍到四倍收1%,四倍以上为1.2%。税率不高,但政府目的很明确,即鼓励一人一套房,避免炒热房价。

 

地价低了,那债务问题怎么解决呢?要知道,2014年的重庆还是中国地方政府中负债率第二的城市。首先,重庆的卖地收入并没有减少,数据显示,重庆2015年的土地出让金也超过了1000亿,排名全国前十位,另外,重庆采取了包括资产变现、债务重组、转换抵押物等多种途径消化政府债务。

 

结果就是,至2014年底,重庆债务率(债务与GDP之比)下降到77%,债务余额5900亿,比2013年底减少1090亿。

 

厘清了以上逻辑,我们就会发现中国房价高企的原因与土地政策相关,更与地方政府的收支情况密不可分,而现今地方政府严重的债务问题涉及范围太广,更牵涉到经济转型、政治改革等一系列问题,想要化风险于无形绝非朝夕之功。

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