限购限贷之后,地产股为何反而暴涨?

反观 崔一凡
限购限贷之后,地产股为何反而暴涨?



经历了漫长的低迷,15日的A股如诈尸般再次回到公众的视线。

 

3125.2点,上证综指大涨2.44%,创七个月新高;深成指和创业板也不甘示弱,分别大涨2.79%、3.27%。从此轮反弹的特征来看,房地产板块充当了先锋的角色,万科再度领衔恒大概念股集体井喷。据Wind资讯统计显示,自8月2号反弹以来,房地产板块涨幅超过15%。

 

等等,好像有哪里不太对。

 

如果你还记得前些天的新闻——8月11日,苏州市发布《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理实施意见》,承诺对楼市采取系统性稳控措施;就在苏州发布新政的同时,南京市也公布了《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》,决定调整土地公开出让竞价方式和商品房贷款首付比例。这两则《意见》被媒体形容为“打响了二线城市重启限购政策第一枪”。

 

再往前追溯,7月26日,中央政治局会议提出抑制资产泡沫,业内普遍将之解读为“给楼市降温”。两天之后,证监会发布消息:新增上市公司再融资审核内容,不允许房企通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。如此一来,对于上市房企而言,通过公开发行和非公开发行进行再融资的渠道被收紧,房企想从资本市场低成本“补血”变得困难。

 

半月之内,房地产市场“限购”、“限贷”纷纷重启,如此多的利空之下,上市房企为何还能领涨A股呢?

 

一.楼市资金回流股市

 

今年以来,一线城市和热点二线城市政策已经开始由宽松转向收缩。南京、苏州、合肥三城在一周的时间里密集出台楼市政策,在业界看来已经不仅仅是地方调控,并隐约看到中央相关部委的调控身影。此外,天津、武汉等城市下调公积金贷款上限,厦门从居住用地供应、住房贷款政策等七个方面出台一系列措施。

 

在中国,因为缺乏投资途径,股市和楼市成为两大资金蓄水池,在利空楼市的政策出台之后,资金正在寻找新的投资出口,股市因此受益。

 

资本的嗅觉是灵敏的,值得注意的是,近日产业资本频频入场,市场中潜力标的再度引起资金关注,地产股等持续爆发,成为了股指走强的重要推手。如近期的新华保险、万科A及*ST中发、康达尔等,举牌方均是产业资本携巨资杀入。

 

许家印旗下的恒大地产频频举牌。在大手笔买入万科股票大赚了一笔,随后恒大地产又对廊坊发展三次举牌,持有廊坊发展15%的股份。有分析认为,恒大的频频举牌加速了资金对地产个股的布局。

 

万科的股权之争使其人气大增,已连续两个交易日涨停,复权价创历史新高。半路杀出的恒大,不仅让万科A放量上涨,恒大概念股几乎也在同步拉升,廊坊发展和嘉凯城在上周五陆续涨停后,今日也再次迎来涨停。

 

二.房企囤积现金,推高股价

 

澎湃资本创始人朱靖雷介绍资本市场对地产股的估值标准时表示,当楼市比较好的时候,房企土地拥有越多,估值越高;而当楼市开始出现调整,拥有现金最多的房企市值最高。

 

房地产企业眼下恰恰处在钱多得流油的阶段。金地的一季报显示,仅仅一季度金地账面上的现金,就比去年年底激增了20%,拥有超过180亿元。而如果统计1—7月金地拿地的总金额和同一时期的销售金额可以发现,金地手上的现金还在增加。

 

不只是金地变“抠”,比金地更财大气粗的主,上半年在买地这件事上也很吝啬。保利前7月的销售额是1227.71亿,可累计拿金地金额只有200多亿。就这200多亿,保利还准备引入其他投资方一块干。

 

国家统计局的统计数据,能够进一步证明目前房企有多保守。前7月,商品房累计销售额57569亿元,但开发投资只有55361亿元。投资额低于销售额,也说明房地产行业已经从快速扩张,转向了攻守平衡,甚至有开始收缩的倾向。要知道,前7月的土地购置面积只有11167万平方,土地成交价款只有3448亿元,分别是同期销售面积的1/7和同期销售额的不到1/10。

 

因为没有扩张的诉求,房地产全行业都在过不差钱的日子。开发资金80%自己解决,只有20%要贷款。也因为不差钱,才有那么多开发商捂盘、惜售,价格疯着涨。按照国家统计局的这组数据,就是以后政策有波动,给开发商的贷款都停了,甚至银行逼着开发商还钱,企业降价卖房的压力也不大。

 

三.热门城市的泡沫没有你想象的那么大

 

实际上,虽然房地产公司花钱比原来吝啬,但是对那些真正有价值的城市,他们还是会愿意花钱。

 

8月17日,国内“地王”纪录再次告破,位于上海静安区(原闸北)中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段,起拍价46亿,吸引了18家企业前来竞拍。最终融信以110.1亿的总价击败17路土豪,以10万/㎡的名义楼板价,14.3万/㎡的可售面积楼板价,139%的溢价率,创下中国土地成交史上最贵地王记录。

 

另外,金地集团光买下上海祝桥一块地,就用了占公司上半年拿地总金额80%左右的资金。事实上,把更多的资金,集中在长三角、珠三角、京津冀的热门城市已经成为企业的普遍选择。

 

而这其中的一个重要原因是,只有在这些城市,房地产才能变成为金融资产。链家研究院院长杨现领曾公布了他们对上海二手房流通率的统计数据,大概是3%,已经接近香港、纽约等国际城市。而深圳的这一数据在5%—6%。

 

较高的交易流通率,让上海、深圳等多地的房地产,具备了金融投资属性,成为一种金融机构可以投资,可以变现的资产,而这也就是它们想要的资产。

 

歌斐资产房地产基金合伙人谭文虹说:“目前的地产基金正在回归本源。由于开发销售的传统盈利模式受到不断挤压,房地产的投资会逐渐转向到持有型物业的领域,机构逐渐成为投资的主要参与者,尤其是保险公司。”

 

歌斐资产除了持有目前交付的歌斐中心外,还计划在上海再收购一些商用物业。而歌斐资产背后的金主,主要就是保险资金和上市公司。他们非常看好上海、深圳这些全球性城市的投资物业投资预期收益。

 

从上海、深圳这些城市,金融机构大量购买房地产资源的现象,可以得出一个结论:整个市场的需求还处于刚刚释放阶段,金融资本流入楼市,还仅仅只是处于初期。

 

经济学家张五常说过,楼市是否健康,很大程度上取决于人们对未来收入的预期。之前,日本的房价泡沫崩溃,是因为日本人对收入高增长的预期出现了非常大的改变,于是日本房价开始出现了大的崩溃。

 

不仅仅日本,全世界其他很多地方,房价出现大幅下跌,都和居民收入增长放缓,甚至出现下滑有关。但在我们周围,几乎没人会认为未来工资会不涨,甚至会比去年收入还差。很多人都在说,要么不跳槽,要跳槽,就要拿比现在高2—3倍的工资。

 

有这样的收入预期在,你还会怀疑这些房企未来的盈收前景吗?

 

资料来源:《凤凰财经》、《邦地产》、《Wind资讯》、《政经纵横谈》、《华尔街见闻》


推荐阅读 »