房市寒冬已至:“北京房价腰斩一半 对经济不会有影响”

有意思网 韩茹雪


就该“腰斩”房价,

教育一下开发商,

特别是被钱烧坏脑子的开发商。



近日,北京出台“史上最严”政策调控房市。泡沫正被挤出,房市寒冬已至。


这轮调控后,房价会涨还是跌,还能不能买房……系列问题再次成为公众聚焦。


房市乍暖还寒之际,就政策调控及房价走向问题,周刊君专访北京大学国家发展研究院院长、国务院特殊津贴专家、中国金融四十人论坛成员姚洋教授。


以下为姚洋教授观点:

1

就该“腰斩”房价,

教育一下开发商,

特别是被钱烧坏脑子的开发商。


房产和股票一样,都是资产;对于炒房者来讲,就是虚拟的。在这种情况下,需要让市场来教育投机者、开发商,房市和股市一样会崩盘,也许崩了几次之后,投机者就灰心了、不来炒了。那样房价自然而然就降下来了。


既然知道这里有泡沫,那就让它破上几次,不破的话,泡沫一直就在那里。房价涨到一定程度,肯定会有人先跑,这才能真正让房价降下来。

 

北京房价腰斩一半,对经济不会有影响。因为我们老百姓买房杠杆率很低,普遍观念是“无债一身轻”。只有投机者、开发商,特别是被钱烧坏脑子的开发商,才会在远郊区弄个“地王”,腰斩房价对他们会有影响。


政府约谈房地产中介是应该的,什么“今年如果不买房 一年工作又白忙”,这种鼓吹起了推波助澜的作用。

 


2

北京的房价恐怕是全世界最高的。


北京的房价太高了,房价和年收入比正常值应该在7-8,但北京是27、28左右,这个数恐怕在全世界都是最高的。

 

造成这个的原因有三点:


(1)中国的储蓄多且集中,财富分配不均衡。20%富有的储户贡献了80%的个人储蓄,最富有的1000个储户贡献了三分之一的储蓄。很多有钱人把房子作为一个投资品来对待。


(2)我们的一线城市吸引力太强。哪怕收入暂时不高,但机会多、大家能看到希望和潜力,导致大量人口涌入。


(3)教育、医疗、政府行政等资源集聚在北京这种大城市,吸引有钱的人聚集在此。

 


3

政府就不该管房价,越调越涨。


北京房价从2005年调到现在,整体看来也没抑制住上涨。


政府平抑房价,提倡“居者有其屋”,给人一种每个人都要有住房的错觉,这在大城市显然是做不到的。


老百姓解读政府政策就是:政策一调控就是有涨的潜力,否则政府不会去调控的;而购房者又是“追涨杀跌”的心理。结果,政府越调,房价越高。

 

对房市的管控,政府应该着力在这两个方面:


(1)多建保障性住房,满足刚需。保障性住房做得好的城市(如重庆、长沙),解决了刚需,房价都不会上去。相比而言,北京的保障性住房太少,做得不够。


(2)规范房屋租赁市场,加强制度保障。政府应该规范化租赁市场,鼓励长期租赁,在租期间不能随意涨房租、让人搬离。我们国家这些制度保障措施都没有,进一步影响了人们“一定要买房”的观念。

 


4

在中国当前的政策下,

房子是为富人准备的。


中国对楼市的政策没有结构、互相打架。一方面要抑制房价,另一方面又有容积率(指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率)要求。

 

控制房价最简单的方法,就是提高容积率,这就相当于向空中借土地,增加土地供给。相对纽约、伦敦这种城市,北京的房子密度很低。政策对容积率限制大,房子舒适度高,结果穷人根本住不起,这种政策就是为富人准备的。

 

政策的目标是帮助哪些人,为谁服务,一定要清楚。政策上可以对容积率分类处置,有些房屋建设容积率低些、舒适度高些,相应价钱也要高;有些房子容积率高些、舒适度相对差一些,这些是给老百姓盖的,政策要有优惠。这样区分开来,比很多老百姓住地下室要强得多。

 


5

房地产市场不是“囤金池”,

无从实现对资产流向的控制。


货币一旦创造出来,是不可能灭失的。好多人认为房地产能“囤钱”,但实际上这是错误的。房屋这个实物本身和资金是分离的,房子卖出去,货币就从买方转移到卖方手里,不会被房产囤积起来。


在我国,股市可能囤一些货币,因为那是为了交易而交易,和实体经济不产生关系。房地产开发非但不能囤积货币,而且还会创造货币,原先土地不值钱,盖上房屋后一买一卖货币就“出来”了。

 

在我国,M2创造出来是不可能内部灭失的,唯一的办法是减少外汇储备。这和央行的资产结构有关:我们央行的资产中主要是外汇储备,持有的政府债券很少。对比美国,央行持有的政府债券很多,收回M2,只要把债券卖出去就行了,这样货币就灭失了。

 


6

不建议年轻人买房(包括学区房)

鼓励租房。 


年轻人要改变下观念:租房是可以的。在北京不到30岁要拥有住房,这对大多数人来讲是不现实的。

 

从投资角度看,现在房价上涨,引来大批人投机,确实有发财的。但风险也是很大的。年轻人不能拿着父母的钱去投机,认为“我不是最后一个傻瓜”。

 

而从储蓄的角度买房,和租房相比,经济上是不划算的。

 

对个人来说,只有一套房满足居住刚需,那么房价涨不涨和你没关系,卖了这套房子还得再买一套。只不过房价涨了心里会痛快,感觉自己坐拥百万、千万房产。

 


7

别把手里的余钱投资在买房上。


从投资角度看,在一线城市短期炒一炒房子还行,但长期来看把房子当作保值增值品,风险是很大的,日本就是前车之鉴。日本房价从上世纪70年代疯涨到90年代,甚至“东京的房价可以买下一整个美国”。

 

但从1991年至今,日本房价一直在下跌,这是日本的人口结构决定的。而从这一点看,中国上世纪60-70年代的人口最多,这些人老去之后,房子不可能带入坟墓,肯定要吐出来。年轻人里人口越来越少,需求不足,无论怎么算中国的房价都没法持续下去。

 

有余钱,可以投资其它项目。目前我国的投资回报率还在6-7%,这样,投资可以在10-12年翻一番。一线城市的房价还会翻番吗?可能性比较小。现在很多人买房是赌徒心理,赌短期内房价继续飞涨,而且认为,“我不是最后一个傻瓜”、“我会在房价下跌之前跑掉”。可是,参照日本之前楼市崩盘,套牢的很多都是这种投机的小买家。