【房市寒冬已至】:“别看现在大家对高房价怨声载道 真跌下来骂街的更多”

有意思网 韩茹雪
房价会涨还是跌,还能不能买房?


凡事总有尽头

房价不会涨到天上去


近日,北京出台“史上最严”政策调控房市。泡沫正被挤出,房市寒冬已至。


这轮调控后,房价会涨还是跌,还能不能买房……系列问题再次成为公众聚焦。


房市乍暖还寒之际,就政策调控及房价走向问题,周刊君专访财经专栏作家、知名投资人齐俊杰先生。



这轮调控下来,房价会暴跌吗?


房地产还有最后 3 到 5 年的高位周期,然后楼市就会进入下跌周期。


2019 年加息完成之后,楼市的大限基本就到了。届时房产税、利率,甚至土地供应,大城市人口调控,都会同时共振。对于房价必然是毁灭性打击,泡沫将彻底破裂。凡事总有尽头,房价不会涨到天上去。


远远超出购买力的房价,基本上已经全面金融化,而金融市场的运行规律就是暴涨之后必有暴跌。2015 年的股市,是因为证监会查场外配资,引发资金撤离,进而市场崩溃。2017 年的楼市我们也在竭尽可能地打击流动性,吓退炒房资金。


要想房价不跌,除非全世界能在 3 年内重回宽松环境,人民币重新回到对外升值的轨道上,中国经济恢复强劲增长,人口红利重新出现,但这基本上不可能。



这轮楼市调控的目的是什么?


调控就是为了限制流动性,限制交易。


说白了就是在控制卖盘。楼市没有卖盘,就不会很快崩盘。从而为长效政策的出台赢得时间。



这轮调控的预期结果怎么样?


这次调控的最后效果,将彻底让房地产回归居住属性,很可能彻底废除房地产的金融属性


也就意味着多套房持有者手上的房子,不再是资产,而彻底沦为负债


比如在交易环节收重税,或者干脆限制几年不允许交易。然后在持有环节征收房产税,不怕你不交,只要转让必须补齐税费,并且设置惩罚性滞纳金。



这轮调控下来,

是不是把北京买房的门槛提得过高?


由于大量炒房的存在,所以特大城市买房的门槛逐渐在提高。


没办法,如果不提高门槛,全国各地的热钱都会往特大城市流动,提高门槛也是为了限制热钱流入



这轮调控后,房租会大幅上涨吗?


大可不必担心房租上涨。因为房租不是以房东意识为转移的,房租涨幅只与当地的收入水平相关。


换句话说,房租涨幅远落后于房价,不是因为房东仁慈,而是因为租房客太穷。



当前政府控制房价的逻辑是什么?


选择副作用最小的手段先用 —— 


先把金融杠杆打掉,把流动性控制住,对炒房者进行惩罚,最好能吓退他们。


然后逐渐增加供给,让房子在高位先减速甚至挺住,价格先稳定下来。


再然后为持有成本,也就是房地产税的改革赢得时间。


控制房价最有效的手段是增加供给,但强力药肯定是副作用最大的。而慢性药副作用最小,但看起来似乎没什么作用。这是因为调控晚了,民众的情绪已经被调动起来了。


所以现在政策也在平衡,在慢性药之中可能也加一些强力药打击一下。比如北京督促 20 万套未买房入市,而且今年土地利用效率大幅提升。这些都说明了这一考虑。



北京和纽约,哪里房价更高?


无论怎么比,北上深的房价都已经奇高无比了。


之前我们还用房贷收入比来对比中美房价,现在已经不用了,北京的房价,特别是中等居民的公寓房的房价,已经完胜纽约;低端的城市郊区房价更是比纽约贵得多;只有最高端的住宅,独栋豪宅别墅,还跟纽约差一点。


要知道美国人的收入是我们的 8 倍,而我们的房价绝对值高于美国最贵的城市,这根本就不需要解释了。



北京的土地供给不足还是过剩?


北京的土地供需矛盾,存在供给不足,更是捂盘惜售。


之前北京的土地供给都是按照 1800 万人做的,和当前逾 2000 万常住人口比,肯定是不够的。但也不至于差到哪里去,更多的是中间环节出了问题。


从流程上看,国土部批地后,市政府留下 2 成,开发商拍地后,自己又留下 2 成不开发,比如李嘉诚们。建成房子后又捂盘惜售,再扣下 2 成。最后还有人炒房,房子被民间金融和非法集资拿走了 2 成,所以算下来真正流向市场的房子非常少。


但其实房子肯定是够住了。前几年电表改造的数据显示,北京至少有 1000 万套房子,住 2000 万人怎么可能不够住。



推高房价的主力是什么?


推高房价主要是由于金融炒作,楼市完全金融化。有赚钱效应,所以才会越涨越买、越买越涨。


2015 年,我去河北、河南和山东调研,当时大量的房子根本卖不动。大量烂尾房存在,很多开发商已经资不抵债。如果是真实需求,为何当时不释放,而2年后就集中释放了?


很明显就是炒出来的。受益者肯定就是资本,或者是资本的掌管者,让富者更富。贫富分化进一步加大。这是在奖励投机,奖励金融炒作。所以就会越炒越凶。



抑制房价,最简单的办法是什么?


抑制房价最简单的办法是增加土地供给,削减金融杠杆,并在持有环节增加成本。但目前楼市已经不是简单的问题,必须用组合拳。现实中不可能无限增加供给。


当前本来就是土地供应过剩、库存过剩,再玩命供应土地,最后当炒房退去必然一地鸡毛。到时候怎么收场,再来一轮去库存吗?到时候房价肯定再次飙升。



政府的楼市调控,

是压抑房价还是稳定房价?


肯定是为了稳定房价。


当前政府希望房价先不涨,然后再想办法让它回归正常


好比不能因为一个人得了重病,你就把他弄死吧。那样显然麻烦更大。



舆论一直呼吁楼市降温,

老百姓真希望房价下跌吗?


老百姓的财富全都在房子上。别看现在大家对高房价怨声载道,真跌下来,骂街的更多。


比如当年香港特首董建华提出 8 万 5 建屋计划,叠加亚洲金融危机,房价跌了 7 成,结果民怨沸腾,香港人民一致认为董建华失职。




房地产市场是”囤金池“吗,

用来沉淀资金?


这是胡说八道,是鸡生蛋、蛋生鸡的问题。


是因为房子不断上涨,更多货币才集中在了房地产领域,而炒房的多了,贷款还不限制杠杆,那就变得货币更多。


这些事(银行收紧信贷)本来2016年就该做,但一季度我们放任了这种房价上涨的去库存方式,结果酿成了恶果。



此后银行贷款会持续收紧吗?


除非闭关锁国,否则必然加息


现在货币必然回归中性,甚至偏紧。因为全世界的货币宽松已经转向。


今年开始美联储的加息步伐明显加快,而且给出预期:2019年把利率加到3%。这也就意味着3年加息9次,而如果我们不跟随加息,明年利率就会出现倒挂,那么届时大量正规途径的投资,都会流出中国。这些钱都是合法进来投资的,所以有指标可以顺利退出,到时候会对外汇储备造成巨大冲击。


除非你闭关锁国,否则必然跟随加息,保持利率优势。那么对于资产价格、特别是房价,将造成巨大的压力。如果中国2年升息1.5%,对于大部分购房人来说,每月的房贷压力将增加5000块,很多人是无法承受的。


每次加息周期中,中国的房地产市场都是萧条期,比如1993年、2007年以及2012年。加息之后楼市都陷入了低迷。降息之后,楼市才重新开始疯狂。